土地增值税的清算条件,不止表面这么简单
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土地增值税清算分为两种情况,强制清算和通知清算。
强
制
清
算
通
知
清
算
关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知(国税发[2009]91号)第十条规定:对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
(一)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;
(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;
(四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。
1、我们分析第一种情况:
①“已竣工验收的房地产开发项目”是计算85%比例的前提条件。
工程竣工验收指建设工程项目竣工后开发建设单位会同设计、施工、设备供应单位及工程质量监督部门,对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验,取得竣工合格资料、数据和凭证。
从会计的角度分析,竣工验收,成本是可以靠计量的,这个很重要!
②“已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上”。
首先,该公式的分子、分母不对应。分子是“建筑面积”,分母是“可售面积”。一般情况下,项目的建筑面积大于可售面积,公式展示的结果是达不到85%的时候符合通知清算的条件了!
这里要注意:从税收的角度理解“可售面积”,是指“实际销售面积”,而不是指规划证上登载的“可售面积”。比如:修建的幼儿园隶属公配,属于建筑面积的范畴,不可售;但是如果企业销售了呢?即成为“可售面积”了。注意二者之间的转换关系。
其次,该公式所说的85%,含85%本数。
③“或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”。
这句话有点玄乎。我们假设:一个项目100套住宅,每套房子均是100平方米。不考虑其他因素。如果企业销售了84套,剩余的16套出租了15套,空闲1套,是否达到清算条件呢?
显然没有达到!尽管整体项目销售与出租的比例已经是99%了,但由于“剩余的可售建筑面积”16套仅仅出租了15套,没有全部出租,因此达不到清算的条件。
针对以上政策理解的歧义,各省纷纷出台解读,纠正计算公式为:(已售面积+出租面积+自用面积)/可售面积≥85%,达到清算的条件。
这个公式解决了政策理解的歧义,便于执行和操作。
2、我们分析第二种情况:
“取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的”。由于企业的一个项目,有可能取得好几个预售证,到底一哪一个预售证的时间为准呢?各省基本统一口径:清算对象取得的最后一个预售证满三年。
我们知道了通知清算和强制清算之后,模模糊糊知道了开始清算的时点了。不过,这仅仅是噩梦的开始,土地增值税的清算没有这么简单,更多实务内容,可以关注《土地增值税清算》系列微课,帮助财务轻松进行土增清算,准确进行土增申报填报,达到独立清算的效果!最终成为土增清算实战高手。
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